מגמת מחירי הנדל"ן בישראל ב2023 לאן השוק הולך?

מחירי הדיור בארץ ב-2023 – תמונת המצב כיום: 

המחירים בשוק הנדל"ן בישראל רשמו בשנה החולפת שיא היסטורי והגיעו לממדים מפלצתיים.על פי ההערכות בשנת 2023 צפויה עצירה מסוימת בעליית מחירי הדירות ואולי אף ירידה כלשהי.

מחירי הדירות עלו בשנה החולפת (12 החודשים האחרונים) בשיעור מצטבר של כ-9.8% אחוזים – עליה דרמטית לכל הדעות, אולם נרשמת התמתנות מסוימת בהשוואה לנתון שנצפה בחודש שעבר (11%) ובחודשים שקדמו לו עם ירידה של 0.2% בחודשים מרץ – אפריל 2023.

מחיר ממוצע של דירה בישראל (כלל ארצי) עומד כיום על 1,961,300 ש"ח – מספר לא פשוט לעיכול.

עליות מחירי הנדל"ן בארץ בשנה האחרונה הן תוצר של שרשרת תהליכים מורכבת, כאשר ראשית הנסיקה החלה למעשה כבר בשנת 2007.

אך מהן הסיבות לעלייה המטאורית במחירי הנדל"ן והדיור בישראל בשנים 2021-2022 והאם המגמה נמשכת גם ב-2023.

מה בכלל ידוע על מצב שוק הנדל"ן הישראלי כיום, ומה צופן לנו העתיד. 

המשיכו לקרוא…כיצד נמדדים מחירי הנדל"ן בישראל?

מחירי נדלן בישראל נאמדים ב"מדד מחירי הדיור" שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) אחת לתקופה. 

מדד מחירי הדירות אינו נכלל ב"מדד המחירים לצרכן", בשל גודלו המשמעותי של שוק הנדל"ן הישראלי.

על פי מדד מחירי הדירות החדשות, שהתפרסם בדו"ח הלמ"ס האחרון, נרשמה עליית מחירים קלה בשיעור של כ-0.2% במרץ 2023 עד אפריל 2023.

נתונים אלה מעידים, שלמרות עלייה יוצאת דופן במחירי הנדל"ן בשנה החולפת אנחנו עדים לסוג של התקררות בשוק.

כאשר מבודדים את מחירי הדירות החדשות מכלל הדירות ניתן לראות כי מחירי דירות חדשות בישראל עלו בכ-10.3% בשנה החולפת.(12 החודשים אחרונים)

אבל שימו לב לנתון הבא: 

כאשר מסתכלים על דוחות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחצי השנה החולפת מגלים כי מחירי דירות חדשות בניקוי עסקאות בתמיכה ממשלתית (מחיר למשתכן + מחיר מטרה) רשמו ירידה מצטברת של כ-6.7% ב-5 החודשים האחרונים.

מגמת מחירי הדירות בישראל בעשור האחרון – נתונים דו"חות הלמ"ס פורשים בפנינו את השינוי במחירי שוק הדירות בישראל בעשור האחרון.

מהדו"חות עולה כי ביחס לראשית העשור, קצב עליית מחירי הנדל"ן התמתן משמעותית לקראת סופו, עד כדי ירידת מחירים בסוף שנת 2018 (בין היתר בעקבות הגרלות תוכנית מחיר למשתכן).

מנקודה זו, לאורך השנים 2019, 2020, ותחילת שנת 2021 נרשמה עליית מחירים מתונה בשיעור של עד 5% בשנה.אולם, מה שקרה לאחר מכן הפתיע רבים – שנת 2021 הסתיימה עם עליית מחירים דו ספרתית ובשנת 2022 המחירים עלו בשיעור גבוה אף יותר.

מה משמעות עליית המחירים החריגה שחווינו בשנים האחרונות?

 ובכן, על שאלה זו ניתן לענות באמצעות הנתון המדהים הבא: 

אם בשנת 2010 מחיר דירה ממוצעת בישראל עמד על כ-1.081 מיליון ₪, בשנת 2021 המחיר הממוצע הספיק להגיע כבר ל-1.58 מיליון ₪ ובסוף שנת 2022 המחיר הממוצע של דירה בארץ היה גבוה אף יותר (כרגע עומד על כ-1.76 מיליון ₪). 

מדובר בעלייה משמעותית בממוצע של כחצי מיליון שקלים בתוך עשור בלבד.

עם זאת, כמובן שבחינת מצב השוק במספרים מוחלטים הוא מעט מטעה לאור התנודות בערך המטבע לאורך השנים. 

אך גם כאשר בוחנים את התמונה באמצעות הפרמטר האמין יותר – קרי כוח הקנייה של הציבור ביחס למשכורות הרי שהעלייה העקבית במחירי הדיור ממשיכה.

כדי לסבר את האוזן, אם בשנת 2010 היה ניתן לקנות דירה באמצעות 128 משכורות, הרי שבשנת 2018 היה צורך בלא פחות מ-147 משכורות על מנת להגיע לדירה המיוחלת, בשנת 2021 הנתון כבר זינק ל-191 משכורת בממוצע מהי תמונת מחירי הנדל"ן בישראל 2023 לפי מחוזות?

על פי נתונים הלמ"ס, מגמת העלייה במחירי הנדל"ן לא פסחה כמעט על אף אזור בארץ.נראה שהעלייה החדה ביותר במחירי הנדל"ן ניכרת במחוז מרכז ובמחוז תל אביב, אשר חווים תנופת בנייה ופיתוח מהותית לצד עלייה משמעותית בביקוש לדירות למגורים ולהשקעה.

וכל מי שישב עד כה על הגדר והמתין לירידת מחירים משמעותית וגורפת, בבואו לחזור לשוק הוא יתקל בשוק צמא לדירות חדשות עם ביקושים גבוהים. בהנחה שבשנה הקרובה המחירים ישנו מגמה ויחזרו לעלות, אני בהחלט ממליצה למי שיכול לשאת בתנאי התשלום, כן לרכוש דירה ולא להמתין.