משכירים דירה? מה מסלול המס המשתלם ביותר

קצת ארוך אבל שווה קריאה לכל אוהבי ההשכלה!קבלת שכר דירה עד 5,654 שקל בחודש פטורה ממס, אבל איך מחושב מס שבח במכירתה?; רבים מעדיפים את חלופת המס של 10% על הכנסה משכר דירה (על כל סכום ועל מספר דירות), אבל היא לא בהכרח אטרקטיבית.על רקע עליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות, ישראלים רבים סבורים כי אחד מאפיקי ההשקעה הנוחים והמשתלמים הוא השקעה בדירות מגורים. מעבר להשבחה על פני זמן (בראייה היסטורית ולמרות הירידה בשנה האחרונה),יש כמובן דמי שכירות שוטפים שמייצרים תשואה שוטפת על הנכס וכל זה תחת מסלולי מיסוי אטרקטיביים.דירות אלו מפיקות הכנסות שוטפת משכירות וגם בעלות פוטנציאל לעליית ערך הדירות כשהמס, שהינו מרכיב משמעותי ביותר בשיקולי ההשקעה, במקרים רבים ואפילו ברוב המקרים נמוך מאוד.פקודת מס הכנסה, מציעה שלושה מסלולי מיסוי להכנסה משכר דירה מדירת מגורים בישראל כאשר מדובר בהשכרה למגורים ליחיד שאינה עולה לכדי עסק. המשכיר רשאי לבחור, באחת מן החלופות הבאות:מסלול הפטור ממס אם סכום ההכנסה החודשית של המשכיר משכר דירה (כולל את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר בן זוגו וילדיו הקטינים) אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של 5,654 שקל, ניתן לקבל פטור ממס בגין דמי השכירות.אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה נמצא בטווח שבין 5,654 שקל ל- 11,307 שקל ניתן לקבל פטור חלקי ממס. לגישת רשות המיסים יש להחיל על הסכום העודף את שיעורי המס השוליים של היחיד (לגבי הכנסות משכ"ד, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%).לעמדת רשות המיסים, במכירת דירת המגורים, כאשר המכירה איננה זכאית לקבלת פטור ממס, יש להקטין את עלות הרכישה ב"הוצאות פחת רעיוניות" בשיעור של 2% בשנה, וזאת על אף העובדה שלא קיימת הוראה מפורשת בדין. באופן זה גדל הרווח ממכירת הדירה, כך שחיסכון המס אשר ניתן על ידי המחוקק באמצעות הפטור "מוחזר" לרשות המיסים בעת המכירה. שאלת הצורך לנכות פחת במכירת הדירה במקרה שלא חל הפטור במכירת דירת מגורים תלוי ועומד בפני הכרעה במסגרת תביעה ייצוגית שהוגשה כנגד רשות המיסים בעניין.מסלול מס שולי במסלול זה יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו מאידך ניתן להכיר בכל ההוצאות שיש למשכיר בקשר עם אחזקת הדירה כגון פחת, דמי ניהול, הוצאות מימון עלות אחזקה ושיפוצים. לכאורה מסלול זה מציע שעור מס גבוהה יותר מן המסלולים האחרים, ואולם כפי המוצג להלן ברוב המקרים עדיף מסלול זה בעיקר בשוק של ריבית גבוהה על פני מסלולים אחרים.מסלול מס בשיעור של 10%המסלול של תשלום מס בשיעור של 10% בלבד נולד מתוך רצון להגדיל את היצע דירות המגורים להשכרה ולהפחית את מספר הדירות הריקות, מסלול זה מאפשר ליחיד להתחייב במס בשיעור של 10% בלבד על הכנסה מדמי שכירות ואיננו מוגבל בסכום חודשי של הכנסה מדמי השכירות.בנוסף, החוק מתמרץ למסלול זה על ידי הקלה בירוקרטית אשר פטרה את משכירי הדירות מהצורך בהגשת דו"ח שנתי בשל ההכנסה מהשכרת דירה למגורים. אך כאמור אליה וקוץ בה: הבוחרים לעשות שימוש בהטבה זו לא יוכלו לדרוש הוצאות כנגד דמי השכירות (כגון: הוצאות פחת, הוצאות מימון ועלויות ביצוע תיקונים בדירה) והם נפגעים כלכלית גם בעת מכירת הדירה.הפגיעה באה לידי ביטוי בכך שבעת מכירת הדירה המושכרת, שאיננה זכאית לפטור ממס בעת מכירתה, רשות המיסים מפחיתה מעלות הרכישה של הדירה "פחת רעיוני" בשיעור של 2% בשנה הגם שהמשכיר אינו דורש את ניכוי הפחת באופן שוטף. כלומר, בהינתן שיעור פחת של 2% על דירות מגורים, על כל 5 שנות השכרה, המשכיר מפסיד 10% מעלות הרכישה של הדירה בעת חישוב השבח (הרווח) במכירתה – דה פקטו מדובר בגידול נטל המס במכירת הדירה בשיעור של עד 2.5% על כל 5 שנות השכרה.בנוסף במספר פסקי דין, האחרון שלהם עניין קליינר, הייתה עמדת בתי המשפט כי יש לפרש את הוראות סעיף 122(ג) בצורה רחבה באופן בו שיעור המס המופחת כולל בתוכו את מלוא ההוצאות השוטפות הקשורות לדירת המגורים לרבות הוצאות הריבית בגין הלוואה ששימשה לרכישת הדירה כך שלמעשה גם הוצאות הריבית לא יותרו בניכוי בעת מכירת דירת המגורים וחישוב מס השבח.נניח שדירת המגורים נרכשה בעלות של 3 מיליון שקל כאשר לטובת מימון הרכישה, הרוכש נוטל משכנתא בגובה של 1.5 מיליון שקל בריבית שנתית ריאלית של 3%. בהינתן כי התשואה הממוצעת בשוק השכירות בישראל עומדת על כ – 3%, עלות המימון ושיעור הפחת עולים על שיעור התשואה. כלומר, סביר כי גם במסלול מס הרגיל, המס של בעל הדירה היה נמוך מאד עד אפסי וזאת ללא צורך בהטבה מאת המחוקק.זאת ועוד, בהמשך לדוגמא לעיל במכירת אותה הדירה שהושכרה לאחר 5 שנות השכרה בסכום של 3.5 מיליון שקל. בהנחה שהיא איננה זכאית לפטור ממס, שעלות הרכישה לצרכי חישוב הרווח החייב במס תעמוד על סך של 2.7 מיליון שקל בלבד (הפחת הרעיוני בשיעור של 2% לשנה ובסך הכל, 10% על פני 5 שנות ההשכרה). כלומר, הרווח החייב במס יגדל בסך של 300,000 שקל, אשר המשקף חבות מס של 75,000 שקל.הלכה למעשה, תוצאת המס שקולה לתוצאה שהייתה חלה אם היה בוחר המשכיר במסלול המס השולי וזאת מבלי שקיבל הטבה כלכלית משמעותית בגין הכנסות השכירות השוטפות. בנוסף, מכיוון ובמסלול 10% אין בחינה של ההוצאות השוטפות לגופן, במצב בו ההוצאות עולות על הכנסות השכירות, עדין ישולם מס של 10% ולא ניתן להשתמש באותו הפסד בעת המכירה וזאת בניגוד למצב שהיה נוצר במסלול מס שולי בו ניתן היה לנצל הפסדים בשנות השכרה מאוחרות או במכירת הדירה.במילים אחרות, סעיף חוק אשר נתפס כהטבת מס מהווה לכל היותר דחיית מס שתשולם במועד מכירת הדירה ולעיתים, כאשר ענייננו בנכס שנרכש לאחרונה במחיר שוק, אף יוצר חיסרון כיס ופגיעה כלכלית בנישומים שכל רצונם היה ליצור אפיק חיסכון נוסף שאינו מהווה פעילות עסקית.עוד נציין, כי במסגרת חקיקת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו־2024), התשפ"ג-2023 ("חוק ההסדרים"), נחקק סעיף 122(ו) הקובע כי מי אשר בבעלותו דירת מגורים יחידה אותה הוא משכיר במסלול המס בשיעור של 10%, רשאי לנכות מהכנסת השכירות את דמי השכירות אותם הוא משלם עבור שכירת דירה אחרת בישראל לשם מגוריו וזאת עד לתקרה שנתית של 90,000 שקל. הואיל ומדובר בתיקון חקיקה מהתקופה האחרונה, טרם ברורה ההשפעה של תיקון זה על חבות מס השבח בעת מכירת אותה דירת מגורים וההוצאות המותרות בניכוי.